DIREITO EMPRESARIAL

Da Proteção ao Ponto

1.  Conceito

Ponto é o local em que o empresário se estabelece, consubstanciado no local em que se encontra o estabelecimento empresarial. É a chamada “propriedade comercial”. A proteção jurídica do ponto decorre da sua importância para o sucesso da empresa.

2. Requisitos para a locação empresarial:

            - Formal = Contrato escrito, com prazo determinado;

            - Temporal = Contrato por tempo mínimo de cinco anos de relação locatícia;

            - Material = Exploração da mesma atividade econômica por pelo menos três anos ininterruptos;

3.  Lei de Locações:

            - “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

                        I – O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

                        II – O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

                        III – O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;

4. Ação Renovatória

O direito à renovação compulsória do contrato de locação empresarial é exercido pelo locatário por meio de uma ação judicial específica: a renovatória.

O direito à inerência ao ponto é exercido por meio da ação renovatória, que deve ser proposta pelo locatário no prazo decadencial fixado pela lei (entre um ano e seis meses antes do termino do contrato).

Se encerrado o prazo contratual determinado e as partes continuarem cumprindo com as obrigações próprias da locação, considera-se prorrogado o vinculo por tempo indeterminado. Neste caso, a locação perde sua natureza empresarial e o locatário sujeita-se à retomada do bem, pelo locador, mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias.

5. Prazo Decadencial da Ação Renovatória

A decadência do direito à ação renovatória ocorre entre 1 (um) ano e (6) seis meses antes do término do prazo do contrato a renovar.

A renovação deve ser pleiteada pelo locatário no transcurso dos primeiros seis meses do último período anual de vigência do contrato de locação. Se o locatário não conseguir negociar com o locador antes do fim do supracitado prazo, com a conseqüente assinatura de novo contrato de locação por escrito, deve promover a ação renovatória, a fim de assegurar o seu direito.

Como o referido prazo é decadencial, este não se interrompe e nem se suspende. Transcorrido in albis, desaparece o direito à ação renovatória.

6. Exceção de Retomada

A renovação compulsória do contrato de locação empresarial não pode ser incompatível com o exercício do direito de propriedade pelo locador. Por essa razão, admite-se a exceção de retomada na ação renovatória.

A lei de locações assinala algumas hipóteses (meramente exemplificativas) em que a oposição de interesses dos contratantes da locação empresarial são resolvidos em favor do locador, não reconhecendo a inerência ao ponto. As situações previstas (art. 52 e 72, II e III) são:

                        - Realização de obras no imóvel, que importem sua radical transformação, por exigência do poder público;

                        - Reformas no imóvel que o valorizem, por exigência do locador;

                        - Insuficiência da proposta apresentada pelo locatário na ação renovatória;

                        - Proposta melhor de terceiros;

                        - Transferência de estabelecimento existente à mais de um ano, pertencente ao cônjuge, ascendente ou descendente do locador, ou a sociedade por ele controlada;

                        - Uso próprio;

OBS.: Veda-se a exploração no prédio de atividade econômica de idêntico ramo ao do locatário, salvo nos casos em que o imóvel e também o estabelecimento empresarial nele instalado são o objeto da locação (art. 52, § 1º da Lei de Locações);

7. Indenização do Ponto

Se caracterizada a locação empresarial e proposta a ação renovatória dentro do prazo, o locatário terá, em determinadas situações, direito á indenização pela perda do ponto caso o locador obtenha a retomada do imóvel.

Algumas vezes o empresário, apesar de preencher os requisitos para pleitear a renovação compulsória do contrato de locação, tem contra si argüida a exceção de retomada.

Apenas no caso argüição de exceção de retomada o empresário terá direito à indenização pelo ponto. A indenização deverá cobrir os prejuízos e os lucros cessantes decorrentes tanto da perda do lugar quanto da desvalorização do fundo, ou seja, deve cobrir o que o empresário perdeu e o que deixou de ganhar. São pressupostos para a indenização ao empresário:

                        - Caracterização da locação como empresarial, atendendo aos requisitos formal, material e temporal impostos pelo art. 51 da lei de locações;

                        - Ajuizamento da ação da renovatória dentro do prazo legal;

                        - Acolhimento de exceção de retomada;

Bruno Tussi
OAB/RS 42E461